venerdì, 10 maggio 2024 | 11:33

Locazioni brevi: i chiarimenti dell’AdE

L’Agenzia delle Entrate ha fornito nuove indicazioni sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 sul regime fiscale delle locazioni brevi (AdE - circolare 10 maggio 2024 n. 10)

L’Agenzia delle Entrate ha fornito nuove indicazioni sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 sul regime fiscale delle locazioni brevi (AdE - circolare 10 maggio 2024 n. 10)

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L’art. 1, co. 63, L 30 dicembre 2023 n. 213 (Legge di Bilancio 2024), ha modificato il regime fiscale delle locazioni brevi, disciplinato dall’art. 4, DL 24 aprile 2017 n. 50 conv. con modif. in L 21 giugno 2017 n. 96, prevedendo:

- l’innalzamento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, che effettuano l’opzione per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca di cui all’art. 3, DLgs 14 marzo 2011, n. 23;

- le modalità per procedere agli adempimenti, da parte degli intermediari non residenti, in maniera conforme al diritto dell’Unione europea, secondo quanto declinato dalla Corte di giustizia dell’Unione europea.

La nuova aliquota

Dal 1° gennaio 2024, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, se rispettano le condizioni previste, si applica, per opzione del locatore, il regime della cedolare secca, con imposta sostitutiva del 26%.

Fino al 31 dicembre 2023, prima dell’innalzamento dell’aliquota previsto dalla Legge di Bilancio 2024, l’imposta sostitutiva era del 21%.

In definitiva, la nuova disposizione prevede un aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, ora stabilita nella misura ordinaria del 26% in luogo del 21%, e, contestualmente, riconosce al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.

L’individuazione di detta unità immobiliare dovrà avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.

Con riguardo all’entrata in vigore della nuova aliquota, questa è dovuta relativamente ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis in base all’art. 26 del TUIR, a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni, fatta salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare specificamente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Le novità per gli intermediari

Per effetto delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, gli stessi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.

Tale modifica, ha la finalità di evitare ulteriori adempimenti a carico dei soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione

In definitiva, per esigenze di semplificazione degli adempimenti, la ritenuta prevista dal comma 5 del cit. art. 4 è mantenuta nella misura del 21%, prevedendo, nel contempo, che sia operata dagli “intermediari” a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Al riguardo, infatti, l’art. 4, co. 5, nella versione precedente all’entrata in vigore delle modifiche operate dalla Legge di Bilancio 2024, prevedeva che la ritenuta si considerasse operata a titolo d’acconto solo nel caso in cui non fosse stata esercitata l’opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, mentre detta disposizione, nella versione attuale, prevede che la ritenuta sia operata sempre a titolo d’acconto.

Ne consegue che, qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta, ordinaria o sostitutiva, dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi.

Al riguardo, i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

Gli adempimenti degli intermediari non residenti

Il comma 63, lettera c) della Legge di Bilancio 2024, infine, sostituisce il comma 5-bis dell’articolo 4, DL n. 50/2017, confermando nel primo periodo la previsione già contenuta nell’originario enunciato, secondo cui i soggetti di cui al comma 5 non residenti (residenti UE ed extra-UE), che hanno una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, effettuano gli adempimenti previsti dall’art. 4 tramite la stabile organizzazione.

In base all’ultimo periodo del citato comma 5-bis, invece, i soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi derivanti dall’art. 4 o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia.

Diversamente, in base al secondo periodo del medesimo comma 5-bis, i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, assolvono agli adempimenti previsti dall’art. 4 tramite detta stabile organizzazione; in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea, tali soggetti, in qualità di responsabili d’imposta, assolvono ai predetti adempimenti nominando un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti di cui all’art. 23, DPR n. 600/1973.

Resta fermo che, per i citati soggetti, residenti al di fuori dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione nell’Unione europea, che non ottemperano alla nomina del rappresentante fiscale, opera la disposizione, ora contenuta nel terzo periodo del comma 5-bis, che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.

di Patrizio Petricelli

Fonte Normativa