ZES unica: ammissibilità e condizioni nel caso di acquisto con contratto rent to buy

ZES unica: ammissibilità e condizioni nel caso di acquisto con contratto rent to buy

Forniti chiarimenti in merito all'applicazione del Credito d'imposta ZES unica in relazione alle spese sostenute per l'acquisto dell'Immobile, avvenuto mediante un contratto di "rent to buy" (AdE - risposta 03 dicembre 2024 n. 240)

Nell'istanza d'interpello posta all'esame del Fisco, l'Istante riferisce di aver acquisito l'Immobile stipulando l'atto di compravendita nel 2024, a seguito dell'esercizio dell'opzione di riscatto del bene concesso in godimento con diritto di acquisto, in relazione al quale era stato concluso, nel 2016, un contratto di "rent to buy", con durata di quattro anni.

L'Istante vorrebbe accedere al Credito d'imposta ZES unica per gli investimenti facenti parte di un progetto di investimento iniziale relativo all'acquisto di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie e dell'Immobile strumentale citato. In merito, chiarisce che l'investimento sarà costituito dall'Immobile oggetto di riscatto e da nuovi macchinari e attrezzature, utili al fine di realizzare una nuova unità produttiva.

Ciò premesso, l'Istante chiede quale sia "l'esatto momento di effettuazione dell'investimento relativo all'immobile acquistato, a seguito dell'esercizio dell'opzione di riscatto valido per accedere all'agevolazione in commento" e, in particolare, se possa fruire del Credito d'imposta ZES unica in relazione alle spese sostenute per l'acquisto dell'Immobile, avvenuto mediante un contratto di "rent to buy”, con l'esercizio dell'opzione ivi prevista, con contratto di acquisto stipulato nel 2024.

Al fine di fornire chiarimenti, l'Agenzia delle entrare ricorda che l'art. 16 del DL n. 124 del 2023 ha introdotto, per il 2024, la nuova disciplina del Credito d'imposta ZES unica in relazione agli investimenti realizzati da imprese nell'ambito di strutture produttive ubicate in determinati ambiti territoriali individuati dal legislatore.

Il decreto del Ministro per gli affari europei, il Sud, le politiche di coesione e il PNRR di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze del 17 maggio 2024 , invece, emanato in attuazione di quanto disposto dal co. 6, terzo periodo, dello stesso art. 16, ha definito le modalità di accesso al beneficio, nonché i criteri e le modalità di applicazione e di fruizione del Credito d'imposta ZES unica.

Inoltre, la circolare n. 4/E del 2015, premesso che il "rent to buy" è "una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, volta a conferire al conduttore l'immediato godimento dell'immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento", ha evidenziato le caratteristiche di detta tipologia contrattuale, chiarendo che ''i contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione, sono caratterizzati dall'immediata concessione in godimento di un immobile verso il pagamento di canoni, dal diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene e dall'imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata nel contratto, al corrispettivo del trasferimento".

Delineate le caratteristiche del contratto di "rent to buy" immobiliare, si evidenzia che nella risposta ad interpello n. 198 del 2024, relativa al credito d'imposta di cui all'art. 1, co. da 1054 a 1058, L 30 dicembre 2020 n. 178, detta tipologia contrattuale non è stata ritenuta integrare una modalità di acquisizione dei beni eleggibili al citato credito d'imposta "perché detti beni risultano - al momento del loro acquisto - già utilizzati a diverso titolo della stessa Società in base al descritto contratto di "rent to buy" e, pertanto, sono privi dell'imprescindibile requisito della novità del bene oggetto d'investimento”.

In conclusione, nel caso prospettato di acquisto di un immobile nell'ambito di un contratto di "rent to buy", l'investimento immobiliare si ritiene, ai fini del Credito d'imposta ZES unica, effettuato al momento della stipula del contratto di acquisto del bene immobile nel rispetto di quanto previsto dall'art. 109, co. 2, lett. a, del TUIR, e eleggibile per detto Credito - sempre a condizione che vengano rispettate le previsioni e le condizioni degli artt. 2, punti 49, 50 e 51, e 14 del Regolamento 2014 GBER - non essendo richiesto dalla disciplina del Credito d'imposta ZES unica il requisito della ''novità'' per gli immobili nei termini e con i limiti sopra indicati.

di Ilia Sorvillo

Fonte normativa

• AdE - risposta 03 dicembre 2024 n. 240