Agevolazione prima casa e decadenza dai benefici fiscali

Agevolazione prima casa e decadenza dai benefici fiscali

La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 2505 del 3 febbraio 2025, offre un'importante interpretazione sul regime delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, con particolare riferimento agli effetti della rivendita infraquinquennale senza riacquisto di un nuovo immobile entro un anno

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Il caso e la posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di liquidazione a un contribuente per il recupero dell’IVA agevolata al 4% fruita in occasione dell’acquisto di un immobile in comunione pro-indiviso con il figlio (1% di proprietà in capo alla contribuente e 99% in capo al figlio). Il bene era stato successivamente venduto entro cinque anni, senza che la contribuente procedesse al riacquisto di un nuovo immobile entro il termine annuale previsto dalla normativa fiscale.

L'iter giudiziario

La contribuente impugnava l’avviso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, che accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo che la decadenza dall’agevolazione dovesse essere limitata alla quota parte relativa all’1% dell’acquisto. L’Agenzia delle Entrate proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale del Lazio ribaltava la decisione, stabilendo che l’intera agevolazione dovesse essere revocata e il recupero fiscale fosse dovuto per l’intero importo.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha confermato la decisione della CTR, affermando i seguenti principi:

- Solidarietà passiva tra i comproprietari: in caso di acquisto in comunione pro-indiviso, il godimento dell’agevolazione si estende a tutti i contitolari, a prescindere dalla quota di proprietà. Di conseguenza, in caso di decadenza dai benefici, il recupero fiscale può essere richiesto nei confronti di ciascun comproprietario per l’intero importo, indipendentemente dalla quota posseduta;

- Condizioni per il mantenimento dell’agevolazione: la normativa (art. 1, nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986) stabilisce che la decadenza dall’agevolazione avviene se l’immobile viene ceduto entro cinque anni dall’acquisto, salvo che il contribuente non proceda all’acquisto di un nuovo immobile destinato a propria abitazione principale entro un anno;

- Acquisto di quote irrilevanti: la Cassazione ha ribadito che, per evitare la decadenza, l’eventuale riacquisto deve riguardare una quota significativa dell’immobile, tale da garantire al contribuente la concreta possibilità di adibirlo a propria abitazione principale. L’acquisto di una quota minimale, insufficiente a consentire un’effettiva abitazione, non è idoneo a mantenere il beneficio;

- Finalità anti-elusive della normativa: la disciplina delle agevolazioni prima casa è finalizzata a favorire l’acquisto della proprietà immobiliare a fini abitativi, evitando abusi e operazioni speculative. La decadenza dal beneficio in caso di rivendita infraquinquennale mira a garantire che il vantaggio fiscale sia concesso solo a chi effettivamente intende risiedere nell’immobile acquistato.

di Anna Russo

Fonte normativa

• Cassazione - ordinanza 3 febbraio 2025, n. 2505, sez.trib.