Territorialità IVA delle prestazioni consulenziali su immobili in Italia

Territorialità IVA delle prestazioni consulenziali su immobili in Italia

Le prestazioni di servizi relativi a beni immobili sono tassabili nel luogo in cui il cespite è situato (AdE - risposta 04 marzo 2024 n. 65)

A chiedere chiarimenti all'Amministrazione finanziaria è una contribuente nata e residente in Argentina che intende procedere alla vendita dell'immobile di proprietà situato in Italia. A tal proposito, riferisce di aver incaricato un'agenzia di intermediazione immobiliare per la vendita del cespite e di essersi, altresì, rivolta ad un professionista affinché curi una trattativa extragiudiziale per la cancellazione di un debito ipotecario gravante sul predetto immobile.

Ciò premesso, l'Istante chiede di conoscere se, in quanto soggetto iscritta all'AIRE, sia tenuta al pagamento dell'Iva relativamente alle prestazioni di servizi erogate nei suoi confronti dai predetti professionisti stabiliti nel territorio dello Stato.

Si rammenta, in via preliminare, che, in materia di territorialità Iva, la regola generale contenuta nell'art. 7-ter del Decreto Iva prevede che l'imposta sia dovuta nello Stato in cui è stabilito il committente (rapporti B2B) ovvero il prestatore (rapporti B2C).

Tale regola incontra una esplicita deroga per talune tipologie di prestazioni di servizi, tassativamente individuate, in relazione alle quali il legislatore, al fine di stabilire il luogo di radicamento dell'imposizione, valorizza ulteriori elementi quali, ad esempio, la natura del servizio e/o la modalità ed il luogo di esecuzione dello stesso. Tra le operazioni sottratte alla regola generale stabilita dall'art. 7-ter del Decreto Iva figurano le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, tassabili, in linea di principio, nel luogo in cui il cespite è situato.

In particolare, l'art. 7-quater, co. 1, lett. a, del Decreto Iva prevede che si considerano effettuate nel territorio dello Stato le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie, le prestazioni di agenzia, relative a un immobile situato nel territorio dello Stato. La previsione nazionale recepisce l'art. 47 della Direttiva Iva, secondo cui il luogo delle prestazioni di servizi relativi a un bene immobile, incluse le prestazioni di periti, di agenti immobiliari, è il luogo in cui è situato il bene.

Al riguardo, la normativa europea chiarisce cosa debba intendersi per "servizi relativi a un bene immobile” precisando essere tali ''soltanto i servizi che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni” (l'art. 31-bis, par. 1 del Regolamento di esecuzione (UE) n. 282/2011, come emendato dal Regolamento di esecuzione (UE) n. 1042/2013).

Tra questi il legislatore unionale annovera i servizi derivati da un bene immobile se il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione e i servizi erogati o destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l'alterazione fisica o giuridica di tale bene. Il successivo paragrafo 2) ricomprende, inoltre, tra i servizi relativi a un bene immobile ,le attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili; nonché i servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili.

Sul punto, è intervenuta la Corte di Giustizia UE rilevando la necessità che ''il bene immobile sia l'oggetto stesso della prestazione di servizi. Tale ipotesi si verifica, in particolare, quando un bene immobile espressamente determinato debba essere considerato elemento costitutivo di una prestazione di servizi, in quanto ne rappresenta un elemento centrale e indispensabile". In particolare, le prestazioni di servizi che riguardano ''la gestione, compreso lo sfruttamento, e la valutazione" dell'immobile ''sono caratterizzate dal fatto che il bene immobile costituisce il loro stesso oggetto" (cfr. sentenza del 27 giugno 2013, C-155/12, punti 35-36).

Nel caso di specie, l'Agenzia delle entrate rileva che le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente ricomprese nell'art. 7-quater, co. 1, lett. a, del Decreto Iva. Si tratta, infatti, di prestazioni di servizi, rese dall'agenzia di intermediazione immobiliare, dirette alla ricerca di un acquirente per un cespite situato in Italia, da assoggettare, pertanto, a imposta nello Stato. Valgono anche considerazioni analoghe con riferimento alla prestazione di servizi concernente la ''consulenza legale stragiudiziale per giungere alla cancellazione dell'ipoteca che grava sull'immobile".

Il Fisco osserva, al riguardo, che la cancellazione dell'ipoteca - diritto reale di garanzia disciplinato dagli artt. 2808 e ss. c.c. - è l'atto finale di un iter procedimentale di cui l'immobile ipotecato costituisce l'oggetto primario e, come tale, elemento essenziale e qualificante. Ne consegue che l'attività consulenziale tecnico-legale resa dal professionista, essendo oggettivamente e causalmente connessa all'immobile, integra i requisiti previsti dalle disposizioni unionali e nazionali per qualificare tale attività come ''servizio immobiliare" rilevante in Italia.

di Ilia Sorvillo

Fonte normativa

• AdE - risposta 04 marzo 2025 n. 65

Approfondimento

• Territorialità