Bonus edilizi: nuovi chiarimenti dal Fisco
In materia di bonus edilizi, fornite precisazioni su TOSAP, limitazioni 2024 e deroghe (AdE - risposte 15 aprile 2025, nn. 103, 104, 105, 106 e 107)
Bonus edilizi: nuovi chiarimenti dal Fisco
In materia di bonus edilizi, fornite precisazioni su TOSAP, limitazioni 2024 e deroghe (AdE - risposte 15 aprile 2025, nn. 103, 104, 105, 106 e 107)
Con la risposta n. 103 del 15 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce un punto importante in materia di bonus edilizi: il solo pagamento della tassa per l’occupazione di suolo pubblico (TOSAP) non consente l’accesso alla deroga al divieto di esercizio delle opzioni per lo sconto in fattura e la cessione del credito, introdotto dall'art. 1, co. 5, DL 29 marzo 2024, n. 39.
Il contesto normativo: nuove restrizioni alle opzioni alternative
A seguito della stretta introdotta dall'art. 2 DL 16 febbraio 2023, n. 11 non è più possibile accedere alle opzioni alternative alla detrazione diretta (sconto in fattura e cessione del credito) per le spese sostenute dal 17 febbraio 2023, salvo specifiche deroghe.
Tuttavia, l'art. 1, co. 5, DL 29 marzo 2024, n. 39, convertito con modificazioni dalla L 23 maggio 2024, n. 67 ha ristretto ulteriormente il perimetro delle deroghe, escludendo le agevolazioni nei casi in cui alla data del 30 marzo 2024 non risulti sostenuta alcuna spesa documentata da fattura per “lavori già effettuati”.
Il caso oggetto di interpello
L’istante, una società attiva nella ristrutturazione e rivendita di immobili, aveva acquistato un fabbricato nel dicembre 2023, subentrando nei titoli edilizi in corso di validità. Il pagamento della TOSAP era stato effettuato dai precedenti proprietari nel 2022, in occasione dell’allestimento del cantiere.
Nel marzo 2024, pur in presenza di titoli edilizi già attivati, l’istante non aveva ancora sostenuto spese per lavori edili. Di qui il quesito: la tassa pagata nel 2022 può considerarsi una spesa valida per accedere alla deroga prevista dall'art. 1, co. 5, DL 29 marzo 2024, n. 39?
La risposta dell’Agenzia: serve la prova di spese per lavori edili materiali
L’Agenzia ha fornito un’interpretazione restrittiva: affinché si possa beneficiare della deroga prevista dal comma 5, è necessario che entro il 30 marzo 2024 siano state sostenute spese, documentate da fattura, relative a lavori edili materialmente effettuati.
La tassa per l’occupazione di suolo pubblico, sebbene collegata all’attività edilizia, non costituisce una spesa riferibile all’esecuzione materiale dei lavori e, pertanto, non rileva ai fini della deroga.
Pertanto, in assenza di fatture per lavori edilizi già svolti alla data del 30 marzo 2024, l’intervento rientra nel blocco e non può accedere allo sconto in fattura né alla cessione del credito, indipendentemente dal pagamento di oneri accessori come la TOSAP.
Nessuna deroga al blocco cessione e sconto in fattura per le sole spese tecniche preliminari
Con la risposta a interpello n. 104 del 15 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sull’ambito applicativo delle limitazioni introdotte dall'art. 1, co. 5, DL n. 39 del 2024 in tema di sconto in fattura e cessione del credito, previste per i bonus edilizi.
Il quesito
Una società di ingegneria e architettura (Istante), incaricata da un condominio per la progettazione e direzione lavori relativi a interventi rientranti nel Superbonus 110%, ha chiesto se il pagamento – avvenuto nel 2023 – di servizi tecnici preliminari (in particolare, computo metrico) possa valere come “spesa sostenuta” ai fini dell’applicazione della deroga al blocco delle opzioni alternative alla detrazione, secondo quanto previsto dall’art. 1, co. 5, DL n. 39 del 2024.
La risposta dell’Agenzia
L’Agenzia ha chiarito che il riferimento normativo alle “spese documentate da fattura per lavori già effettuati” deve essere inteso in senso strettamente edilizio: ciò significa che non sono sufficienti spese per servizi tecnici propedeutici, come il computo metrico, gli studi di fattibilità o la progettazione.
Tali attività, pur essendo normalmente ammesse tra le spese agevolabili, non integrano la condizione richiesta dall'art. 1, co. 5, DL n. 39 del 2024, in quanto non attinenti alla materiale esecuzione dei lavori edilizi.
Nel caso esaminato, il pagamento del computo metrico nel 2023 non consente l’accesso alla deroga, anche se CILAS e delibere assembleari sono state adottate prima del 17 febbraio 2023. Di conseguenza, non è possibile accedere allo sconto in fattura o alla cessione del credito per tali interventi, restando applicabile solo la detrazione diretta in dichiarazione.
Con la risposta n. 105/2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione delle deroghe al blocco dello sconto in fattura e della cessione del credito per i bonus edilizi, alla luce delle novità introdotte dall’art. 1, co. 5, DL n. 39 del 2024, in vigore dal 30 marzo 2024.
Il caso esaminato
L’istanza è stata presentata da una società (ALFA S.r.l.), general contractor, per un intervento di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, autorizzato con SCIA alternativa nel 2022. L’impresa chiedeva se, in presenza di:
- pagamento degli oneri di urbanizzazione (effettuato il 19 febbraio 2024);
- fatture emesse dai subappaltatori per lavori di demolizione (datate 27 e 31 marzo 2024), ma pagate solo dopo il 30 marzo 2024;
- fossero rispettate le condizioni per accedere ancora allo sconto in fattura o alla cessione del credito, nonostante il blocco generale previsto dalla normativa.
Il parere dell’Agenzia
L’Agenzia delle Entrate ha risposto negativamente, chiarendo che:
- gli oneri di urbanizzazione non rilevano ai fini della deroga prevista dall’art. 1, co. 5, DL n. 39 del 2024, in quanto non costituiscono spese relative a “lavori già effettuati”, ma solo costi amministrativi e propedeutici;
- anche se le fatture per lavori edili (nello specifico, taglio del calcestruzzo e demolizione) sono state emesse entro il 30 marzo 2024, non sono state pagate entro tale data: ciò comporta il mancato rispetto del requisito del “sostenimento” della spesa.
I tre requisiti inderogabili
L’Agenzia ha ribadito che, per beneficiare della deroga al blocco dell'art. 121 DL n. 34/2020, devono sussistere tutte e tre le seguenti condizioni al 30 marzo 2024:
- lavori già effettuati;
- spese sostenute (cioè, pagamenti già effettuati);
- documentazione mediante fattura.
In mancanza anche di uno solo di questi requisiti, non è possibile accedere allo sconto in fattura o alla cessione del credito, anche se l’intervento rientra nelle categorie “derogate” (es. demolizione e ricostruzione con titolo abilitativo ante 17 febbraio 2023).
?General Contractor e spese sostenute entro il 30 marzo 2024
Un general contractor chiede se, in assenza di fatture emesse nei confronti del committente (Condominio) ma con spese sostenute da subappaltatori e tecnici (documentate da fatture), si possa accedere alla deroga del comma 5 del D.L. 39/2024.
La deroga è applicabile se:
- al 30 marzo 2024 sono stati effettuati lavori materiali (non solo progettazioni o attività preparatorie);
- sono state sostenute spese per tali lavori;
- le spese sono documentate da fattura.
L’Agenzia chiarisce che:
- le spese preparatorie (progettazione, permessi, consulenze) non valgono ai fini della deroga;
- anche i pagamenti effettuati dal general contractor ai subappaltatori (con fatture) rilevano, anche se non sono ancora state emesse fatture al committente finale.
Pertanto, se i lavori sono stati parzialmente eseguiti e fatturati a monte, anche senza fatture finali al committente, la deroga si applica.
(AdE - risposta 16 aprile 2025, n. 106)
Intervento unitario con più bonus
Un’impresa edile ha effettuato entro il 30 marzo 2024 solo i lavori agevolati con Superbonus Sisma 110%, ma l’intervento comprende anche lavori agevolati con altri bonus edilizi (es. barriere architettoniche). Si chiede se sia possibile applicare lo sconto in fattura anche per questi ultimi.
La deroga si applica all’intero intervento (anche alle opere agevolate con altri bonus) se:
- gli interventi sono ricompresi in un unico titolo abilitativo (es. permesso di costruire o CILAS);
- almeno una parte dei lavori è stata eseguita e pagata entro il 30 marzo 2024, con fatture.
Pertanto, anche se i lavori agevolati con bonus minori iniziano dopo il 30 marzo 2024, è possibile accedere allo sconto/cessione per tutto l’intervento se almeno una parte (es. Superbonus) rispetta i requisiti richiesti dal comma 5.
(AdE - risposta 16 aprile 2025, n. 107)
di Anna Russo
Fonti normative
- AdE - risposta 15 aprile 2025, n. 103
- AdE - risposta 15 aprile 2025, n. 104
- AdE - risposta 15 aprile 2025, n. 105
- AdE - risposta 16 aprile 2025, n. 106
- AdE - risposta 16 aprile 2025, n. 107
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