Agevolazioni prima casa: accorpamento delle unità immobiliari

Agevolazioni prima casa: accorpamento delle unità immobiliari

Nessuna agevolazione “prima casa” in caso di mancato accorpamento, entro tre anni, delle unità immobiliari acquistate con intento di fusione (Cassazione - ordinanza 10 giugno 2025, n. 15422)

La vicenda trae origine da un atto di compravendita, con il quale un contribuente ha acquistato due unità immobiliari contigue, chiedendo le agevolazioni “prima casa” con l’impegno di fonderle in un’unica abitazione. L'Agenzia delle Entrate, accertata la mancata fusione catastale e l’assenza di un’effettiva unificazione entro tre anni, ha notificato un avviso di liquidazione, revocando i benefici fiscali.

Il contribuente ha proposto ricorso, sostenendo la decadenza dell’azione accertativa dell’Amministrazione (entro due o tre anni) e lamentando vizi processuali e motivazionali delle sentenze di merito, che avevano respinto le sue tesi. La Corte di Cassazione, con ampia motivazione, ha respinto tutti e nove i motivi di ricorso.

In primo luogo, la Corte ha affermato che non sussiste omessa pronuncia se il giudice, pur senza esaminare espressamente ogni argomentazione, decide l’intera controversia con motivazione esaustiva. È stato inoltre escluso ogni vizio motivazionale, sottolineando che il giudice d’appello ha correttamente argomentato la decisione ritenendo infondate le pretese del ricorrente.

Nel merito, la Cassazione ha ricordato che le agevolazioni “prima casa” possono applicarsi anche all’acquisto congiunto di più unità immobiliari, purché destinate ad accorpamento in un’unica abitazione non di lusso, e a condizione che l’accorpamento avvenga effettivamente entro tre anni dalla registrazione dell’atto. La prova di tale unificazione grava sul contribuente e deve risultare anche da elementi documentali (permessi, relazione tecnica, prove dell’intervento eseguito, ecc.).

Nel caso di specie, pur in presenza di progetti e autorizzazioni, la Corte ha rilevato che i lavori non risultavano ultimati entro il termine triennale e che l’unità catastale unica non era stata formalmente costituita. Dunque, l’obiettivo sostanziale dell’agevolazione non è stato raggiunto, con conseguente legittimità della revoca.

Sotto il profilo della decadenza del potere accertativo, la Corte ha distinto tra mendacio “originario” (già presente nell’atto) e “successivo” (violazione dell’obbligo assunta in un momento posteriore). In quest’ultimo caso, come quello in esame, il termine triennale per l’azione dell’Ufficio decorre dal momento in cui emerge l’inadempimento, e non dalla data dell’atto, rendendo tempestivo l’avviso di liquidazione notificato nel maggio 2019.

Infine, è stato escluso che l’Agenzia delle Entrate abbia proceduto a rettifica del valore dichiarato, poiché ha solo applicato il diverso coefficiente di calcolo previsto per le “seconde case”, trattandosi ormai di immobile privo delle condizioni per il beneficio. Nessuna violazione del diritto di difesa è stata quindi ravvisata.

La Corte ha rigettato il ricorso e condannato il contribuente al pagamento del raddoppio del contributo unificato, confermando il principio secondo cui le agevolazioni fiscali sono subordinate alla realizzazione concreta dello scopo per cui sono concesse, con onere probatorio in capo al contribuente.

di Anna Russo

Fonte normativa

• Cassazione - ordinanza 10 giugno 2025, n. 15422

Approfondimento

• Agevolazione prima casa