IVA: cessioni di complessi immobiliari aziendali

IVA: cessioni di complessi immobiliari aziendali

Forniti chiarimenti in merito al corretto trattamento IVA da applicare alla vendita di due complessi immobiliari aziendali (AdE - risposte 08 settembre 2025 nn. 231, 232)

Cessione di un fabbricato strumentale esclusa dal calcolo della percentuale di detrazione

Un ente non lucrativo svolge, come attività principale commerciale, la gestione di una casa di riposo, in regime di esenzione IVA, e, in via secondaria, un'attività di locazione immobiliare di due immobili strumentali per natura, in regime di imponibilità.

Per esigenze finanziarie dovute agli interventi di ristrutturazione della casa di riposo, l'ente ha deciso di vendere uno dei due immobili strumentali esercitando l'opzione per l'applicazione dell'IVA, e chiede se tale operazione imponibile debba concorrere al calcolo della percentuale di detrazione di cui all'art. 19-bis del DPR n. 633/1972.

L'Agenzia delle entrate chiarisce che, nell'ambito dell'ordinaria attività effettivamente esercitata, la cessione dei beni ammortizzabili assume di norma carattere straordinario e occasionale, e dunque, ove concorresse al calcolo del pro-rata, ne altererebbe il valore. Ne deriva che, nel caso in esame, la cessione del fabbricato strumentale non deve essere considerata nel calcolo della percentuale di detrazione del pro-rata, in base al disposto dell'art. 19-bis, co. 2, del DPR n. 633/1972.

Cessione di un complesso immobiliare aziendale in sede di esecuzione forzata

Un professionista delegato chiede chiarimenti in merito al corretto trattamento IVA da applicare alla vendita di un complesso alberghiero pignorato in sede di esecuzione forzata, a seguito del decesso del debitore esecutato.

L'Agenzia delle entrate precisa che, ai fini IVA, la procedura espropriativa priva il debitore esecutato (e i suoi eredi) del potere dispositivo sul bene, ma non modifica la titolarità dello stesso, né determina la cessazione dell'azienda.

Ne consegue che la cessione a seguito di espropriazione forzata può dirsi effettuata nell'esercizio d'impresa - e quindi rileva ai fini IVA, in regime di esenzione, sempre che il cedente non eserciti l'opzione per l'imposizione - nel presupposto che vengano in rilievo, congiuntamente le seguenti condizioni:

- il debitore esecutato è soggetto passivo d'imposta;

- i beni sono strumentali all'attività di impresa svolta dal soggetto passivo.

In assenza di tali requisiti l'operazione è fuori campo IVA.

Nella peculiare vicenda rappresentata, dunque, la procedura esecutiva è stata promossa nei confronti del debitore esecutato, in qualità di soggetto passivo d'imposta, e il complesso alberghiero è pur sempre rimasto in regime d'impresa, anche dopo il decesso del debitore, fino alla vendita.

L'immobile, strumentale ''per natura” - in catasto classificato ''D/2 Alberghi e pensioni" - dapprima per effetto del contratto di affitto di ramo d'azienda (stipulato con il defunto) e poi per effetto del contratto di locazione (stipulato direttamente con il professionista delegato) non è mai uscito dalla sfera di disponibilità dell'erede, soggetto passivo esercente attività alberghiera e di ristorazione. In conclusione, la cessione ha avuto luogo in regime di impresa ed è quindi rilevante ai fini IVA.

di Ilia Sorvillo

Fonte normativa

• AdE - risposta 08 settembre 2025 n. 231
• AdE - risposta 08 settembre 2025 n. 232

Approfondimento

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