Agevolazioni prima casa: credito d’imposta e rivendita entro due anni

Agevolazioni prima casa: credito d’imposta e rivendita entro due anni

Forniti chiarimenti sugli effetti della modifica normativa introdotta dalla legge di Bilancio 2025 sul termine per rivendere l’abitazione già posseduta e sulle modalità di fruizione del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, precisando i criteri di calcolo della quota spettante al contribuente (AdE - Risposta 10 settembre 2025, n. 238)

Il caso trae origine da un contribuente che aveva acquistato con il coniuge, nel 2003, un’abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa, versando complessivamente 1.000 euro di imposta di registro. A seguito del decesso del coniuge nel 2011, l’istante è divenuto titolare del 75% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato ereditato dal figlio minore. Nel 2024 ha acquistato una nuova abitazione in altro Comune, usufruendo dell’aliquota IVA agevolata al 4%, impegnandosi a vendere l’immobile preposseduto entro un anno, termine successivamente esteso a due anni dall'art. 1, co. 116, L 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di Bilancio 2025).

Il contribuente ha chiesto se potesse portare in detrazione, nel modello 730/2025, l’intero credito d’imposta di 1.000 euro derivante dal primo acquisto, comprendente anche la quota del figlio a carico.

L’Agenzia ricostruisce il seguente quadro normativo:

- nota II—bis, all'articolo 1, della Tariffa Parte I, allegata al TUR (DPR 131/1986): consente di acquistare una nuova prima casa pur possedendone già un’altra acquistata con agevolazioni, purché questa sia alienata entro due anni dal nuovo acquisto;

- art. 7 L 23 dicembre 1998, n. 448: disciplina il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, da utilizzare entro un anno dall’alienazione, fino a concorrenza dell’imposta pagata sul primo acquisto e nei limiti di quella dovuta per il secondo;

- la legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L 30 dicembre 2024, n. 207) ha modificato solo il termine per la vendita (da uno a due anni), senza incidere sulla disciplina del credito. Tuttavia, per coerenza sistematica e in continuità con le circolari 8 aprile 2016 n. 12/E; 25 giugno 2021, n.7/E e 19 giugno 2023, n. 15/E, l’Agenzia riconosce la spettanza del credito anche se l’acquisto precede l’alienazione, purché la vendita avvenga entro i due anni previsti.

Sul piano pratico, l’Agenzia precisa che:

- il credito è personale e spetta solo al contribuente per la propria quota;

- non si estende ai figli, anche se a carico;

- l’importo si determina confrontando l’imposta pagata sul primo acquisto (per la sola quota dell’istante) con l’IVA corrisposta sul secondo;

- il credito non può superare il minore tra i due importi e non è rimborsabile, ma solo utilizzabile in diminuzione delle imposte sui redditi.

Nel caso specifico, quindi, l’istante può utilizzare in dichiarazione dei redditi il credito d’imposta limitatamente alla propria quota, pari a 500 euro, sempreché l’immobile originario sia venduto entro il 2026, pena la decadenza dall’agevolazione e dal beneficio del credito.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risposta 10 settembre 2025, n. 238

Approfondimento

• Agevolazione prima casa