Prima casa, sì al nuovo acquisto nello stesso comune

Prima casa, sì al nuovo acquisto nello stesso comune

Forniti chiarimenti sulle condizioni per beneficiare dell'agevolazione "prima casa" in caso di acquisto di una nuova abitazione nello stesso comune dell'immobile già posseduto e sulle modalità di determinazione del credito d'imposta connesso al riacquisto (AdE - Risposta 04 giugno 2026, n. 117)

Il caso riguarda due coniugi che avevano acquistato nel 1986 un'abitazione nel comune di residenza usufruendo delle agevolazioni "prima casa". Successivamente, nel 2004, avevano acquistato l'abitazione contigua per ampliare la propria casa principale, senza poter beneficiare dell'agevolazione sul secondo acquisto, poiché all'epoca non era ancora stata emanata la prassi che avrebbe successivamente riconosciuto tale possibilità. Nello stesso anno i due immobili erano stati fusi anche catastalmente in un'unica unità abitativa.

I contribuenti intendono ora acquistare una nuova abitazione, sempre nello stesso comune, da destinare a residenza principale, impegnandosi a vendere entro due anni l'abitazione attualmente posseduta.

Nel ricostruire il quadro normativo, si ricorda che la Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell'imposta di registro, richiede, tra le altre condizioni, che l'acquirente non sia titolare di altra abitazione nel medesimo comune e non sia titolare, su tutto il territorio nazionale, di immobili acquistati con le agevolazioni "prima casa".

Viene richiamato il comma 4-bis della stessa Nota II-bis, secondo cui l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell'atto.

Si evidenzia che tale disposizione consente al contribuente di beneficiare nuovamente dell'agevolazione per l'acquisto di un'altra abitazione pur essendo titolare di un immobile acquistato in precedenza con il beneficio "prima casa", purché quest'ultimo venga alienato entro due anni dal nuovo acquisto.

Secondo l'Agenzia, la finalità della norma è quella di agevolare il contribuente nella sostituzione dell'abitazione agevolata preposseduta, concedendo un periodo di tempo per procedere alla vendita dell'immobile da sostituire.

Viene inoltre precisato che l'effetto della disciplina è quello di consentire al contribuente, una volta decorso il termine per l'alienazione, di risultare titolare nello stesso comune di un solo immobile acquistato con l'agevolazione.

Alla luce di tali considerazioni, si ritiene che anche nel caso esaminato sia possibile richiedere l'agevolazione "prima casa" per il nuovo acquisto nello stesso comune, a condizione che venga alienata entro due anni l'unica abitazione già posseduta, risultante dalla fusione della porzione acquistata con l'agevolazione nel 1986 e della porzione contigua acquistata senza agevolazione nel 2004.

La risposta affronta poi il tema del credito d'imposta previsto dall'articolo 7 della legge n. 448 del 1998. Tale disposizione riconosce un credito ai contribuenti che acquistano una nuova abitazione agevolata entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa".

Si ricorda che il credito d'imposta spetta anche quando il nuovo acquisto viene effettuato prima della vendita dell'immobile agevolato preposseduto, in applicazione del comma 4-bis della Nota II-bis.

Tuttavia, viene ribadito che il presupposto essenziale per il riconoscimento del credito è l'effettiva fruizione dell'agevolazione "prima casa" in relazione al precedente acquisto. In particolare, costituisce presupposto per l'attribuzione del credito d'imposta l'avvenuta fruizione dell'aliquota agevolata.

Di conseguenza, nel caso esaminato, il credito d'imposta che maturerà con il futuro acquisto dovrà essere determinato esclusivamente con riferimento all'imposta corrisposta per la porzione di immobile acquistata nel 1986 con l'agevolazione "prima casa".

Non può invece essere considerata, ai fini del calcolo del credito, l'imposta di registro versata in misura ordinaria per l'acquisto dell'abitazione contigua nel 2004.

Infine, viene esclusa l'applicabilità al caso di specie dell'orientamento contenuto nella circolare n. 19/E del 2001 relativo agli acquisti effettuati da imprese costruttrici anteriormente al 22 maggio 1993, poiché in quella particolare fattispecie gli immobili, pur non avendo formalmente beneficiato dell'agevolazione "prima casa", avevano comunque scontato l'IVA nella misura agevolata del 4 per cento prevista dalla normativa allora vigente.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risposta 04 giugno 2026, n. 117