Superbonus e Catasto: chiarimenti sull’obbligo di aggiornamento

Superbonus e Catasto: chiarimenti sull’obbligo di aggiornamento

Forniti chiarimenti sui criteri per individuare gli interventi edilizi che assumono rilevanza catastale e che possono comportare l’obbligo di aggiornamento degli atti catastali, con particolare riferimento agli immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus. Le indicazioni, tuttavia, riguardano in generale tutti gli interventi edilizi e non soltanto quelli realizzati nell’ambito delle agevolazioni fiscali (AdE - Risoluzione 05 giugno 2026, n. 21/E)

La risoluzione nasce nell’ambito delle attività previste dall’articolo 1, commi 86 e 87, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), che attribuiscono all’Agenzia delle Entrate il compito di verificare, per gli immobili interessati dagli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, se sia stata presentata la dichiarazione catastale quando necessaria e, in caso contrario, di inviare apposite comunicazioni ai contribuenti.

L’Agenzia precisa innanzitutto che gli adempimenti catastali non sono stati modificati dalla normativa sul Superbonus. Pertanto, i criteri illustrati nella risoluzione si applicano a tutti gli interventi edilizi e non esclusivamente a quelli agevolati.

Viene ricordato che, ai sensi degli articoli 17 e 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, devono essere dichiarate al Catasto tutte le variazioni che incidono sugli elementi rilevanti ai fini della determinazione della categoria, della classe e della consistenza dell’unità immobiliare.

L’obbligo di aggiornamento catastale sussiste in presenza di modifiche che riguardano:

- la destinazione d’uso;

- la consistenza dell’immobile;

- la conformazione e la sagoma;

- le caratteristiche costruttive;

le caratteristiche impiantistiche;

- le caratteristiche tipologiche e distributive.

La risoluzione richiama inoltre i principi generali del sistema estimativo catastale, evidenziando che il classamento rappresenta una valutazione tecnica della redditività ordinaria dell’unità immobiliare effettuata attraverso il confronto con altre unità aventi caratteristiche analoghe situate nel medesimo contesto territoriale.

Secondo l’Agenzia, l’incremento di redditività derivante dagli interventi edilizi può trovare espressione in una diversa classificazione catastale. A titolo esemplificativo vengono richiamati gli interventi di efficientamento energetico dell’involucro edilizio, come il cappotto termico, e l’installazione di ascensori.

La risoluzione sottolinea che l’obbligo di aggiornamento è conseguente a qualsiasi mutazione dello stato dell’unità immobiliare che implichi un riesame della categoria catastale, della classe o della consistenza.

Gli interventi sulla dotazione impiantistica

Particolare attenzione viene dedicata agli interventi che comportano un ampliamento della dotazione impiantistica dell’immobile, compresi quelli realizzati mediante impianti tecnologici a servizio comune di più unità immobiliari.

Per affrontare tali fattispecie, l’Agenzia richiama il percorso logico già illustrato nella Circolare n.36/E del 19/12/2013 relativa agli impianti fotovoltaici.

La risoluzione evidenzia che le classi catastali rappresentano livelli progressivi di redditività ordinaria determinati tenendo conto delle caratteristiche edilizie, costruttive, impiantistiche e del contesto urbano.

In tale ambito viene precisato che in relazione al mero ampliamento della dotazione impiantistica ed in assenza di altre fattispecie di interventi edilizi, si può ritenere non necessaria una rideterminazione del classamento e della rendita catastale per gli interventi non suscettibili di comportare un incremento della redditività apprezzabile nell’ambito dell’attuale sistema estimativo catastale.

Per verificare l’eventuale rilevanza catastale dell’intervento, l’Agenzia propone un criterio di valutazione basato sul confronto tra:

- il valore catastale dell’immobile prima dell’intervento;

- il valore catastale dell’immobile dopo l’intervento.

Il valore ante intervento è determinato moltiplicando la rendita catastale per il relativo moltiplicatore previsto dalla normativa.

Il valore post intervento è ottenuto sommando al valore originario il valore medio infracensuario degli impianti installati, riferito al biennio economico 1988-1989.

La metodologia viene sintetizzata nelle formule:

V_ante = Rc x M

V_post = (V_ante + V_impianti)

dove:

Rc rappresenta la rendita catastale esistente;

M il moltiplicatore previsto per la categoria catastale;

Vimpianti il valore medio infracensuario degli impianti installati.

Se l’ampliamento della dotazione impiantistica deriva da più interventi effettuati in tempi diversi, deve essere considerato il valore complessivo degli impianti attualmente presenti.

Nel caso di impianti comuni a più unità immobiliari, occorre attribuire a ciascuna unità la quota di valore di propria competenza.

Il confronto tra situazione ante e post intervento presuppone la corretta verifica del classamento esistente prima dei lavori.

La risoluzione sottolinea che tale criterio costituisce un utile strumento operativo per individuare i casi nei quali può rendersi necessaria una rideterminazione del classamento.

Viene comunque evidenziato che, qualora siano stati eseguiti anche altri interventi edilizi oltre al semplice ampliamento della dotazione impiantistica, occorre procedere a una valutazione tecnico-estimativa complessiva dell’incremento di redditività dell’immobile.

Indicazioni per gli atti di aggiornamento Docfa

L’Agenzia fornisce infine indicazioni operative per la predisposizione delle dichiarazioni catastali mediante procedura Docfa.

Nella relazione tecnica devono essere riportati in maniera dettagliata:

- gli interventi eseguiti;

- l’elenco dei nuovi impianti installati;

- le relative caratteristiche significative.

Tra gli esempi indicati figurano la potenza nominale degli impianti fotovoltaici e quella degli eventuali sistemi di accumulo.

La risoluzione affronta anche il caso in cui, a seguito degli interventi realizzati, l’immobile presenti caratteristiche riconducibili a una categoria o a una classe catastale non presente nel quadro tariffario della zona censuaria di appartenenza.

In tali situazioni, la parte dichiarante può indicare nella relazione tecnica una categoria e una classe presenti in un’altra zona censuaria dello stesso comune oppure in un altro comune della medesima provincia avente caratteristiche analoghe. Resta comunque ferma la competenza dell’Ufficio provinciale-Territorio nella determinazione della rendita definitiva.

L’Agenzia conclude affermando che l’obbligo di aggiornamento catastale sussiste ogni volta che gli interventi edilizi risultano idonei a incidere sugli elementi rilevanti ai fini del classamento e, in particolare, sulla redditività ordinaria dell’unità immobiliare.

La rilevanza catastale può quindi riguardare anche interventi che non modificano la consistenza o la configurazione planimetrica dell’immobile, qualora determinino un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’immobile tale da incidere sulla sua capacità reddituale.

Assumono pertanto particolare rilievo gli interventi sulla dotazione impiantistica che, caso per caso, possono determinare un incremento significativo del valore economico dell’immobile e rendere necessaria la rideterminazione del classamento.

L’accertamento della rilevanza catastale richiede, secondo la risoluzione, una valutazione tecnica puntuale basata sull’incidenza concreta delle opere sulla redditività ordinaria dell’immobile e sulla sua corretta collocazione nel sistema classificatorio catastale, con conseguente obbligo di aggiornamento quando tale incidenza risulti apprezzabile secondo i criteri dell’estimo catastale.

di Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risoluzione 05 giugno 2026, n. 21/E