Cessione di immobili agevolati con Superbonus

Cessione di immobili agevolati con Superbonus

Forniti chiarimenti sull'applicazione dell'articolo 67, comma 1, lettera b–bis), del TUIR in caso di vendita di un immobile interessato da interventi agevolati con Superbonus (AdE - Risposta 18 giugno 2026, n. 124)

La questione sottoposta all'Agenzia riguarda un immobile acquistato dall'istante nel 2006 dai propri genitori. Successivamente, nel 2012, la contribuente ha donato ai genitori l'usufrutto vitalizio dell'immobile, conservando la nuda proprietà. Nel 2022, a seguito della rinuncia gratuita all'usufrutto da parte dei genitori, si è verificata la consolidazione della piena proprietà in capo all'istante.

Sull'immobile sono stati inoltre realizzati, negli anni 2023 e 2024, interventi edilizi agevolati con Superbonus, conclusi entro il 31 dicembre 2024 e fruiti mediante sconto in fattura. La contribuente intende vendere l'immobile tra il 31 luglio e il 31 dicembre 2026, oppure in data successiva, e chiede di conoscere il corretto trattamento fiscale dell'eventuale plusvalenza.

In particolare, il primo quesito riguarda l'individuazione della data di acquisto rilevante ai fini dell'applicazione dell'articolo 67, comma 1, lettera b–bis), del TUIR. L'istante ritiene che debba essere considerata la data del 9 maggio 2006, quando ha acquistato la piena proprietà dell'immobile, e non il 19 gennaio 2022, data della rinuncia all'usufrutto da parte dei genitori.

L'Agenzia richiama la disciplina secondo cui costituiscono redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili interessati da interventi Superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, con esclusione, tra l'altro, degli immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione.

Per risolvere il quesito, l'Amministrazione finanziaria richiama la propria risoluzione n. 218/E del 30 maggio 2008, nella quale era stato precisato che, in caso di consolidazione della proprietà per estinzione dell'usufrutto, assume rilevanza la data di acquisto della nuda proprietà e non quella dell'estinzione dell'usufrutto.

La risposta ricorda infatti che, in caso di consolidazione, il nudo proprietario dell'immobile non acquista un nuovo diritto reale sull'immobile, ma vede riespandersi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio.

Secondo l'Agenzia, tale principio è applicabile anche nel caso esaminato, poiché la rinuncia all'usufrutto costituisce un atto unilaterale dell'usufruttuario e non un acquisto a titolo oneroso da parte del nudo proprietario. Pertanto, la rinuncia gratuita intervenuta nel 2022 ha determinato soltanto la mera riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio dell'Istante.

Di conseguenza, per la corretta individuazione della data di acquisto dell'immobile ai fini del calcolo del decennio previsto dall'articolo 67, comma 1, lettera b–bis), del TUIR, occorre far riferimento alla data del 9 maggio 2006, giorno in cui l'istante aveva acquistato la piena proprietà mediante compravendita.

L'Agenzia esamina poi il secondo quesito relativo alla destinazione dell'immobile ad abitazione principale dei familiari del cedente. Dalla documentazione emerge che il padre dell'istante ha mantenuto la residenza nell'immobile dal 30 agosto 1991 fino al decesso, avvenuto il 17 febbraio 2022, mentre la madre vi ha risieduto fino al 28 aprile 2022.

Tenendo conto di tali circostanze, l'Amministrazione ritiene che l'immobile possa essere considerato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione. In particolare, viene riconosciuto che il requisito richiesto dalla norma risulta soddisfatto qualora la vendita intervenga entro il 27 aprile 2027.

La conclusione della risposta è quindi favorevole alla contribuente. L'Agenzia afferma infatti che, ove la vendita intervenga entro il 27 aprile 2027, l'eventuale plusvalenza realizzata non sarà imponibile ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b–bis), del TUIR., poiché l'immobile è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.

di  Anna Russo

Fonte normativa

• AdE - Risposta 18 giugno 2026, n. 124